Esecuzione immobiliare: procedura, costi e tempistiche #finsubitoagevolazioni

Come funziona il pignoramento di un immobile?

A questo punto, se il debitore continua a non saldare il proprio debito, l’unica azione possibile per il creditore è il pignoramento, di cui può richiedere la trascrizione del pignoramento immobiliare dopo 45 giorni. L’atto di pignoramento, in particolare, indica l’importo del credito per cui l’ufficiale giudiziario può procedere a pignorare i beni e contiene l’invito al debitore ad effettuare una dichiarazione di residenza o di domicilio eletto.

Durante il pignoramento, inoltre, il debitore è nominato custode dei beni immobili, anche se è sempre possibile per i creditori presentare istanza al giudice affinché nomini come custode un soggetto terzo. 

Quando inizia e quanto dura il pignoramento immobiliare?

Il processo di pignoramento immobiliare inizia con l’iscrizione di un’ipoteca sul bene del debitore, seguita dalla notifica dell’atto di pignoramento. Questa fase è innescata quando il creditore avvia formalmente le procedure esecutive dopo aver tentato senza successo di recuperare il credito attraverso vie ordinarie.

La durata del processo non è fissata e dipende da vari fattori, come la complessità della procedura e l’eventuale opposizione del debitore. In media, si stima che il processo di pignoramento duri dai 18 ai 24 mesi. Tuttavia, ci sono casi in cui la procedura può protrarsi ancora di più, fino a 5 o 6 anni.

Come viene assegnato l’immobile pignorato?

In alternativa alla vendita all’asta, il creditore ha la possibilità di richiedere l’assegnazione dell’immobile pignorato, entro 10 giorni prima della data fissata per l’udienza di vendita. Nell’istanza, deve anche proporre una somma di denaro per ottenere l’assegnazione del bene nel caso in cui la vendita non abbia successo.

Inoltre, se la vendita non si concretizza a causa della mancanza di offerte, il giudice prende decisioni sull’istanza di assegnazione e stabilisce un termine entro cui l’assegnatario deve versare la somma concordata. Dopo il pagamento, il giudice ordina il trasferimento della proprietà. D’altra parte, se la vendita non attira offerte e il creditore presenta l’istanza di assegnazione, il giudice dispone una nuova vendita.

La vendita all’asta

Dopo l’avvenuta esecuzione immobiliare, si passa a vendere il bene all’asta per recuperare il credito dovuto. In particolare, la vendita all’asta può avvenire in due modi:

• con incanto: è un’asta pubblica dove chi fa l’offerta maggiore si aggiudica l’immobile,
• senza incanto: dopo aver stabilito il prezzo, il giudice indica anche un termine massimo entro il quale è possibile proporre le offerte. Queste ultime devono essere depositate in cancelleria in una busta chiusa da aprire durante l’udienza. Se poi ci sono più offerte, il bene è assegnato a colui che ha fatto l’offerta più alta.

Si precisa inoltre che, nel caso in cui dopo 3 aste deserte il bene non sia ancora stato venduto, il giudice conclude la procedura di pignoramento e il debitore torna in possesso del proprio immobile.

Le tempistiche delle procedure di esecuzione immobiliare

Nel corso del tempo, sono state apportate modifiche significative ai tempi previsti per la procedura di esecuzione immobiliare. Il termine per la nomina del custode giudiziario e del perito è stato ridotto a 60 giorni, rispetto ai precedenti 90 giorni. Analogamente, al perito sono concessi 60 giorni per valutare l’immobile, anziché 90 come in passato. Infine, il creditore ha a disposizione 45 giorni per depositare tutti gli atti e avviare la procedura di vendita.

Si può sospendere un’esecuzione immobiliare?

La sospensione delle esecuzioni immobiliari è disciplinata dagli articoli da 623 a 628 del codice di procedura civile. Tale sospensione può intervenire durante un giudizio di cognizione, un’opposizione o un’impugnazione relative all’azione esecutiva. L’opposizione all’esecuzione, regolata dagli articoli 615 e 619 del codice, può portare alla sospensione del processo per gravi motivi.

Il giudice dell’esecuzione può decidere di sospendere il processo per un massimo di 24 mesi, con possibilità di revoca su richiesta del creditore o del debitore. È ammissibile la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro equivalente, permettendo così la liberazione del bene dal pignoramento. Il debitore può tentare di evitare la vendita dell’immobile attraverso accordi con i creditori, come il saldo e stralcio o la dilazione del debito.

I costi delle procedure di esecuzione immobiliare

La modalità e il numero di notifiche per il precetto e il pignoramento possono variare a seconda del tipo (postale, a mano, con o senza notifica ai sensi dell’articolo 140 cpc) e del numero di esecutati coinvolti. Tuttavia, i costi del pignoramento possono essere indicativamente compresi tra i 20 e i 50 euro. Le recenti riforme al codice di procedura civile hanno ridotto i tempi tra la notifica dell’atto di pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione.