il caso di Pioltello, alle porte di Milano — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Proprio alle porte di Milano c’è la ridente cittadina di Pioltello in cui insiste un compendio immobiliare tristemente famoso per le tante aste giudiziarie. Pioltello è un comune italiano di 36.195 abitanti della città metropolitana di Milano in Lombardia. Fa parte dell’hinterland est di Milano, nel territorio della Martesana.  Chiediamo più dettagli a Francesca Cardia, docente specialistico in materia di esecuzioni immobiliari e socia dell’Osservatorio T6

Ci parli del quartire in asta di Pioltello
Parliamo di un caso straordinario, un intero quartiere in asta. Limiterò il mio focus alle aste immobiliari di Via Cimarosa al civico 3 (nello stesso isolato ci sono tantissime altre esecuzioni immobiliari, ma oggi parleremo di un singolo civico) Alla data odierna solo al civico 3, ci sono ben 7 appartamenti in aste partecipabili e 57 esperimenti d’asta già chiusi (tra aste aggiudicate e aste andate deserte per mancanza di offerte).

Ma allo stesso civico (con scale differenti) che tipologie ci sono disponibili?

Ebbene troviamo sia bilocali che trilocali, spesso con cantina di pertinenza. Le tipologie da planimetria hanno una distribuzione classica degli spazi con ampio balcone.
Gli esterni sono migliorati grazie al Bonus 110, mentre lo stato manutentivo interno varia da immobile a immobile (spesso in condizioni mediocri, come dalle risultanze delle perizie CTU).

I prezzi d’asta sono convenienti?

Si, specie rispetto ai valori espressi dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che prevede per immobili di tipo economico in normale stato conservativo un’oscillazione del valore di mercato di un minimo di euro/mq 1.200,00 ad una massimo di euro/mq 1.500,00.
Il valore più basso dell’Offerta Minima è di euro 17.118,00, mentre il valore più alto è di euro 91.800,00.
Per esempio un bilocale da 65,50 mq che vale euro 85.150,00 (da perizia CTU), va in asta con un prezzo a partire da euro 32.000,00 circa.
Le prime aggiudicazioni si attestavano intorno agli euro 40.000,00/50.000,00, mentre oggi siamo intorno agli euro 80.000,00 per i bilocali ed euro 120.000,00 per i trilocali.

A cosa è dovuto questo risultato?

Questo che è un importante risultato, è principalmente dovuto allo sforzo congiunto dei Delegati alla Vendita incaricati dal Tribunale e da tutte le istituzioni pubbliche per quello che è diventato un progetto di Housing Sociale di riqualificazione dell’intero quartiere.

Il Condominio è uno dei principali creditori? 

In effetti si, ma se fa parte dei creditori della procedura, verrà pagato anche dal ricavato della vendita in asta. In ogni caso l’aggiudicatario, divenuto proprietario, sarà obbligato in solido solo al pagamento delle quote dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. Codice civile). Una delle criticità è poter avere informazioni a riguardo, prima di partecipare in asta, per un puntuale valutazione. Purtroppo per questioni di Privacy (non possiamo chiedere di avere informazioni sui debiti altrui) questo non è possibile e ci si dovrà rimettere alle indicazioni inserite nelle perizie CTU.

Chi acquista in asta? 

Sicuramente le famiglie che vogliono darsi la certezza di un tetto sulla testa e coloro che intendono fare un investimento di “Flipping” (acquisto – ristrutturazione – rivendita) a medio/lungo termine. A volte gli interessati sono gli stessi occupanti degli altri immobili “sani”, anche a scopo di investimento per locazione perché Pioltello è ben collegata con il centro milanese.