Mutuo giovani, i requisiti per ottenerlo e i vantaggi. Ma per comprare una casa di 60 mq a Milano non basta: ecco perché #finsubitoagevolazioni

Il disegno di legge di Bilancio proroga per il 2024 le agevolazioni per gli under 36 che vogliono comprare casa e, in particolare, rifinanzia l’accesso al Fondo di garanzia per i mutui. Si tratta di un’ottima notizia sulla carta, ma nella situazione attuale di mercato (costi delle abitazioni e tassi dei finanziamenti) rischia di avere ben poco impatto per chi cerca casa a Milano. 

I requisiti per ottenere le agevolazioni

Prima di vedere perché, ricordiamo rapidamente i requisiti per avere il mutuo agevolato: almeno uno degli acquirenti nell’anno solare in cui si chiede il mutuo deve compiere al massimo 35 anni, quindi fino al 31 dicembre hanno diritto i nati al massimo nel 1988, dal 1° gennaio i nati al massimo nel 1989. Deve trattarsi di una prima casa non di lusso, l’importo massimo finanziabile è di 250mila euro, il debitore deve avere un Isee massimo di 40mila euro e il mutuo deve avere un rapporto somma/reddito superiore all’80% e fino al 100%. 

I vantaggi del mutuo giovani

Il vantaggio del mutuo giovani è che un fondo statale gestito da Consap che garantisce la banca erogante in caso di insolvenza e quindi si riesce a ottenere un finanziamento che in condizioni normali o non si potrebbe avere o sarebbe decisamente più caro, perché la Legge bancaria prevede che la somma erogata non possa superare l’80% del bene ipotecato e per bypassare l’ostacolo è necessario dare garanzie supplementari, con un’assicurazione.  Che nel caso del mutuo giovani è costituita dal fondo pubblico. E arriviamo a Milano.

La sostenibilità del finanziamento

Innanzitutto i due requisiti di importo massimo e di Isee massima in questa fase del mercato finanziario convivono molto a fatica. Un mutuo da 250mila euro a 30 anni a tasso fisso infatti oggi costa attorno a 1.250 euro al mese e anche disponendo di un reddito annuo di 40mila euro, non è detto che la banca reputi sostenibile il finanziamento dando il benestare all’operazione.

Il test: una casa da 60 metri quadri per un giovane

Ciò premesso, partiamo dall’ipotesi che un giovane senza disporre di una somma da dare in anticipo voglia prendere un mutuo da 240mila euro per comprare una casa dello stesso valore. Cerca un appartamento (quindi niente loft o sedicenti tali o altre soluzioni di fantasia, come le case di 40 metri che diventano di 70 con un soppalco di dubbia regolarità edilizia) in piena proprietà, da non comprare all’asta, di almeno 60 metri quadrati, non al pian terreno, con l’ascensore e in buono stato di conservazione in modo da limitare al minimo le spese di ristrutturazione. 

Solo 209 alloggi, nessuno entro la 90-91

Facendo una ricerca sul portale immobiliare.it, si scopre che gli appartamenti con queste caratteristiche in vendita il 1° novembre erano solo 209 e nessuno si trova all’interno della Circonvallazione 90-91. Se invece si cercasse una casa di nuova costruzione ce ne sarebbero solo 15. In realtà con 240mila euro di mutuo si può comprare, usufruendo del mutuo giovani, una casa del valore massimo di 300mila euro, bisogna però disporre di 60mila euro in contanti. Salendo a 300mila euro si infoltisce  la platea, gli appartamenti disponibili sono 529 e si trovano anche 6 alloggi dentro (di poco) alla terza Cerchia. Se invece scendiamo a 200mila euro, cifra che se finanziata per intero comporta circa 1.000 euro di mutuo (che comunque richiedono un reddito mensile di quasi 3.000 euro), le case disponibili sono solo 75 e di queste solo 4 nuove. Come si vede, senza risparmi alle spalle l’acquisto di una casa a Milano risulta proibitiva e il quadro diventa ancora meno confortante se si considera che i numeri qui citati prendono per buono quanto scrivono gli annunci, mentre in realtà spesso dimensioni dell’appartamento e stato di conservazione sono dichiarati per così dire «con molto ottimismo».

L’ipotesi (cara) dell’affitto

Né il quadro migliora molto se il giovane del nostro esempio decidesse di virare sull’affitto in attesa di tempi e tassi dei mutui migliori. Con 1.200 euro al mese può trovare in città, ipotizzando una casa con le caratteristiche indicate per l’acquisto, 166 offerte; se può spendere 1.000 euro al mese il numero di alloggi disponibili scende a 69. Può però accontentarsi  di una casa inferiore a 60 metri, soprattutto se è un single. Il vantaggio dell’affitto è la mancanza di vincoli, mentre comprare una casa molto piccola finanziandosi ai tassi attuali sapendo a priori che tra qualche anno bisognerà rivendere per comprare un immobile di maggiori dimensioni è un’ipotesi da valutare con molta attenzione.