Bonus “prima casa”, separazione e divorzio dei coniugi: si decade dal beneficio fiscale prima di cinque anni?
La normativa fiscale prevede agevolazioni per favorire l’acquisto della prima casa. Tuttavia, tali benefici sono subordinati al rispetto di determinate condizioni, tra cui il mantenimento della proprietà dell’immobile per almeno cinque anni. In caso di vendita dell’abitazione prima di tale termine, si decade dal bonus e si è tenuti al pagamento delle imposte ordinarie, oltre a sanzioni (pari al 30%) e interessi. Tuttavia, la legge prevede alcune eccezioni, tra cui la cessione dell’immobile in sede di separazione personale dei coniugi. Vediamo dunque come non perdere le agevolazioni prima casa dopo la separazione.
La materia è stata più volte oggetto di chiarimenti sia da parte della Cassazione che dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo peraltro che, in base all’attuale normativa, tutte le cessioni immobiliari fatte in esecuzione di accordi di separazione e divorzio non sono soggette a tassazione (non scontano quindi l’imposta di registro) né necessitano dell’atto notarile. In buona sostanza, è possibile trascrivere la sentenza del giudice nei pubblici registri immobiliari senza alcun tipo di imposizione fiscale.
Il problema che ci poniamo però in questa sede è se, qualora la casa sia stata acquistata dai coniugi (o da uno di questi) con le agevolazioni fiscali, sia necessario attendere almeno cinque anni per il trasferimento del bene all’ex o se invece non sussista alcun vincolo.
La cessione dell’immobile in sede di separazione personale
Come anticipato sopra, l’articolo 19 della legge 74/1987, in materia di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per gli atti relativi alla separazione personale dei coniugi. Tale esenzione è stata estesa anche ai procedimenti di separazione consensuale dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 154/1999.
La Cassazione, con diverse pronunce (Cass. 22023/2017, 8104/2017, ord. 7966/2019), ha chiarito che la cessione dell’immobile acquistato con agevolazioni “prima casa” in sede di separazione personale non comporta decadenza dal beneficio fiscale, anche se effettuata prima del decorso dei cinque anni. Ciò vale:
- sia nel caso di cessione da un coniuge all’altro;
- sia nel caso di cessione da entrambi i coniugi a terzi come, ad esempio i figli.
La separazione consensuale innanzi all’ufficiale di stato civile
Un’importante eccezione a questo principio è rappresentata dalla separazione consensuale conclusa innanzi all’ufficiale di stato civile, presso il Comune, ai sensi dell’articolo 12 del D.L. 132/2014, convertito in legge 162/2014.
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In questo caso, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 80/2020, ha precisato che la cessione dell’immobile prima del decorso del quinquennio comporta la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”. Ciò in quanto, ai sensi del terzo comma dell’articolo 12 citato, l’accordo di separazione concluso innanzi all’ufficiale di stato civile non può contenere patti di trasferimento patrimoniale.
La cessione di diritti reali parziari
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 441/2022, ha inoltre chiarito che la decadenza dal trattamento fiscale agevolato si verifica non solo in caso di cessione della piena proprietà dell’immobile, ma anche in caso di costituzione o trasferimento di un diritto reale parziario, ancorché a tempo determinato come, ad esempio, l’usufrutto.
In tal caso, la decadenza dal beneficio fiscale si applica limitatamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.
Sul valore del diritto alienato va quindi recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, ai sensi dell’articolo 1, comma 4 della Nota II-bis Parte prima del Testo Unico Imposta di Registro (TUR) approvato con DPR 131/86.
Conclusioni
La cessione dell’immobile acquistato con agevolazioni “prima casa” prima del decorso del quinquennio non comporta decadenza dal beneficio fiscale solo se effettuata in tribunale, nell’ambito di un giudizio di separazione personale dei coniugi. Viceversa, si decade dal bonus prima casa se la separazione viene fatta in Comune.
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