Il concetto di stato legittimo di un immobile
rappresenta il principio cardine entro cui si muove tutta
l’attività legata alla conformità edilizia: salve
le ipotesi di edilizia libera, per costruire è necessario un
titolo edilizio, il quale attesta la legittimità
del manufatto.
Stato legittimo di un immobile: la nuova definizione del
Decreto Salva Casa
Un principio guida contenuto nel comma 1-bis, art. 9-bis del
d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), e che
adesso il Decreto Legge del 29
maggio 2024, n. 69, c.d. Decreto Salva Casa ha
modificato, cercando di operare, ossequio al proprio nome, una
semplificazione sulle attività di verifica di
conformità legate agli edifici esistenti.
Se finora la norma aveva disposto che lo stato legittimo
dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal
titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha
legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato
l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, adesso
lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello
stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione
o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha
interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare,
rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare
l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli
eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali.
Una semplice “o” che cambia tutto: adesso per la verifica
dello stato legittimo di un immobile sul quale siano stati
effettuati più interventi, non sarà necessario presentare il titolo
edilizio originario ed eventuali ulteriori autorizzazioni
successive (es. CILA, DIA, SCIA), ma sarà sufficiente il più
recente ottenuto, sul presupposto che le verifiche sulla
preesistenza dello stato legittimo siano state effettuate dalla
stessa Amministrazione che ha rilasciato l’ultimo
permesso.
Si tratta di un importante intervento di semplificazione che
dovrebbe, di fatto, snellire le procedure legate all’attestazione
dello stato legittimo di un immobile, ad esempio nel caso di
compravendite.
Stato legittimo e sanatoria edilizia
Altra importante aggiunta, nello stesso comma 1-bis, riguarda i
titoli in sanatoria. Il testo infatti dispone che “sono
ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati
o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36,
36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o
dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle
sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6,
e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis”.
Questo significa che ad attestare lo stato legittimo
dell’immobile adesso possono essere:
- l’accertamento di conformità ex art. 36 del
Testo Unico Edilizia per interventi realizzati in assenza di
permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza
di segnalazione certificata di inizio attività (c.d.
“doppia conformità edilizia“); - l’accertamento di conformità per interventi realizzati in
parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione
certificata di inizio attività, ovvero in assenza o in difformità
dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 36-bis,
introdotto dallo stesso D.L. n. 69/2024, relativo alla sanatoria di
abusi edilizi minori); - il pagamento della sanzione pecuniaria per
immobili con permesso di costruire annullato (art.
38).
Fiscalizzazione abusi edilizi: piena legittimità degli
immobili
Cambia anche la disciplina sulla fiscalizzazione
dell’abuso: mentre precedentemente il pagamento delle
sanzioni pecuniarie ex art. 33, 34 e 37
era finalizzato solo a garantire la tolleranza da
parte della PA degli abusi edilizi commessi, senza ottenere però lo
stato legittimo e precludendo quindi la possibilità di qualunque
intervento successivo, adesso alla determinazione dello stato
legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre anche
il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34,
37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui
all’articolo 34-bis.
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